Главная | Особенности правового регулирования ипотеки

Особенности правового регулирования ипотеки


Таким образом, первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.

При этом следует отметить, что речь идет не просто о разных терминах, а о различии в правовом регулировании. Правовые нормы, относящиеся к залогу недвижимого имущества ипотека , значительно отличаются от правовых норм, относящихся к залогу движимого имущества. Первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись в Германии в XYIII веке. Первый ипотечный государственный банк возник в году, он занимался кредитованием крупных купцов, помещиков, производителей.

Развилась до современных масштабов банковская сеть к началу году. Сеть ипотечного кредитования Германии базировалась на кадастровых службах. Они описывали и регистрировали все земли, систематизировали их по определенным критериям. Были также введены специальные поземельные книги, которые вели чиновники[10]. Пользовалась спросом такая система в небогатых промышленных уголках страны.

Такие люди объединялись в круг из десяти человек, вносили ежегодно средства, и один из них за год мог приобрести жилье. Каждый из 10 человек за 10 лет получал свой дом. Такая система действует и сегодня[11]. Во Франции ипотечные кредиты получили распространение в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.

Ипотека распространялась на недвижимость, независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.

Конференции по:

В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в году, во Франции — в году. На основании вышеизложенного можно заключить, что традиционно в странах континентальной системы права только недвижимое имущество может быть предметом ипотеки, так как недвижимое имущество, как правило, подлежит регистрации. При ипотеке вещи собственник продолжает владеть обремененной вещью.

При залоге же вещь передается во владение залогодержателю. Это объясняется, прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имущества постоянно в одном и том же месте дает возможность устанавливать и сохранять доказательства прав на это имущество. Лица, имеющие права на недвижимое имущество, такие как, например, кредитор по ипотеке, всегда имеют возможность на месте восстановить доказательство прав, в то время как доказательство прав в отношении движимого имущества осложнено подвижностью этого имущества.

Однако в своей неорганизованной форме институт ипотеки в древней Руси зарождался вместе с возникновением права частной собственности на землю. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. Псковская Грамота также как и Русская Правда предусматривает основные способы приобретения права собственности: Однако в псковской Грамоте определялось понятие залога.

Обязательства по Псковской судной грамоте возникали из договора, причем существовали 3 способа заключения договоров: Грамотой предусмотрены 2 способа обеспечивания гарантирования договора. Прежде всего- это залог. При займе свыше 1 рубля залог был обязателен: Таким образом, без записи и заклада признавались иски только до одного рубля. Другим видом обеспечения обязательства была порука поручительство со стороны 3 лица. Возможно именно в силу того, что Новгород и Псков были крупными торговыми городами, в них был широко распространен найм имущества складских помещений, амбаров, квартир для иноземных купцов [13].

На ранних стадиях развития русское право знало в качестве предмета заклада долговую кабалу личности. Но в условиях развития обмена и увеличения сумм сделок этот способ перестал быть эффективным.

Так, в Уложение царя Алексея Михайловича года устанавливало, что предметом залога могут быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, и требовало согласия всех участников общей собственности на ее залог, предписывало определенный порядок совершения договора залога. Соборным уложением г. Это было воплощено в практику главным образом за счет предмета залога.

В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора.

В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую[16].

В XVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. Истории известен указ года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой.

Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой. Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

Обсуждение

Законы и гг. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось защитить интересы общества.

В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов залога: В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества.

В работе были использованы труды таких авторов, как: Это теоретическая основа исследования. Нормативной основой исследования выступают основные нормативноправовые акты по заявленной теме. Эмпирической основой исследования выступают материалы судебной практики. Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и системный метод, приёмы формальной логики.

Еще по теме Некоторые особенности правового регулирования ипотеки:

Общие положения об ипотеке Основные особенности происхождения, изменения и прекращения правоотношений в сфере ипотечного кредитования, отличающие ипотечное кредитование от остальных форм действующих кредитов, обусловлены правовым режимом предмета залога — недвижимости.

Первоначально именно потребность гражданского оборота в развитии настоящего кредита была основным движущим фактором, оказавшим воздействие на создание такового правового режима. Формирование институтов, регулирующих залог недвижимости, определялось двумя главными причинами: Понятие залога в общем и залога недвижимости в частности является одним из самых неоднозначных в отечественной цивилистике.

Залог недвижимости обозначался просто залогом и в этом смысле противопоставлялся залогу недвижимости закладу. Законодатель описывает ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества п.

Аналогичная система принята в ряде европейских государств, к примеру, в Венгрии, Чехии. Отличительной чертой ипотеки является ее предмет: Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее: Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери является мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

В силу законной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя право в случае несоблюдения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед иными кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях — путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя п.

Чаще всего залогом недвижимого имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных обязательств. В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения банковской гарантии, поручительства.

Похожие статьи

Однако необходимо отметить, что в соответствии с п. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Удивительно, но факт! Возможно именно в силу того, что Новгород и Псков были крупными торговыми городами, в них был широко распространен найм имущества складских помещений, амбаров, квартир для иноземных купцов [13].

Наличие данной нормы обусловлено тем, что в соответствии со ст. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма.

Здесь возникает некая коллизия норм: Относительно порядка реализации недвижимости жилого назначения никаких особенностей по сравнению с общим порядком Закон об ипотеке нет устанавливает. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путём продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Следует отметить, что в Законе об ипотеке механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются. Они же потом смогут поступить с полученными кредитами разными способами, например переуступить на вторичном рынке инвесторам или выпустить ипотечные кредитные бумаги. Во исполнении данной программы был принят целый ряд нормативных актов, среди которых можно назвать: Белгородская программа ипотечного кредитования реализуется на основе действующей федеральной программы и стандартов федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и соглашений о сотрудничестве.

Удивительно, но факт! В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения банковской гарантии, поручительства.

В соответствии со ст. С ним проводится собеседование, которое является первым этапом - предварительная квалификация, суть которого состоит в определении, может ли данный клиент быть квалифицирован как потенциальный заёмщик, доходы которого позволяют ему претендовать на жилищный ипотечный кредит заём.

На втором этапе осуществляется сбор и подтверждение полученной от клиента информации, затем третий этап - оформление заявления о предоставлении ипотечного жилищного кредитования. Четвертым этапом является проведение оценки вероятности погашения кредита займа , в ходе которого оценивается платежеспособность, кредитоспособность клиента, стабильность его занятости.

На пятом этапе осуществляется проверка источников дохода заемщика, на шестом - анализ его расходов. Проводится также анализ денежных и иных материальных активов заемщика и его кредитной истории, а также анализ обязательных платежей заёмщика по жилью. Такому же тщательному анализу подвергается и предмет ипотеки, то есть жильё, которое будет приобретаться. Оценивается его санитарно-техническое состояние, стоимость, наличие прав на него третьих лиц и т.

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге ипотеке , в дополнение к которому может быть выдана закладная.

В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество.

Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах.

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке ст. Подробнее остановимся на правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя, в нашем случае клиента и банка. Залогодатель обязан страховать заложенное имущество в полной его стоимости, немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества ст.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге ст. В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии истребовании или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя.

При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле, при этом залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество ст. Закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств п.

На что залогодатель имеет право? В немецком праве существует и такой вид залога недвижимости, как ипотечный долг. Ипотечный долг является вещным правом на земельный участок. Кредитор по ипотечному долгу по собственной инициативе может получить свои деньги за счет земельного участка. Предъявление требования к собственнику по уплате долга здесь не предусматривается.

В данном правоотношении между кредитором и собственником земельного участка, не являющимся персональ- 29 См.: Залоговое право России и ФРГ. Таким образом, собственник вправе уплатить по долгу, но не обязан делать этого. Более того, договор ипотеки возникает в следующих случаях [22; с. По факту, законодатель сводит все возможности возникновения залога к тем обстоятельствам, которые указаны в законе.

В первую очередь, речь идет относительно договорной ипотеки, возникающей путем волеизъявления сторон, направленной на установление ипотеки и иных юридических фактов.

Во — вторых, речь идет о законной ипотеке, возникающей при определенных случаях, где не требуется волеизъявление сторон.

Удивительно, но факт! Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира.

Следовательно, законная ипотека возникает в двух случаях: В случае с договорной ипотекой, ключевое значение приобретает наличие государственной регистрации, с момента осуществления которой, ипотека считается возникшей.

Также, при наступлении предусмотренных законов обстоятельств, ипотека считается возникшей и без государственной регистрации, в случае если последняя в данном случае не предусмотрена и не несет правоустанавливающего характера.

Данное, весьма формальное, различие обуславливает возникновение различных скрытых ипотек, тем не менее, допускающих отчуждение недвижимого имущества. В свою очередь, законная ипотека подразделяется на несколько видов: Императивная ипотека — это ипотека, возникающая помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Так, по договору ренты, получатель ренты приобретает право залога на имущество, передаваемое по договору статья ГК РФ [5].

Диспозитивная законная ипотека — это ипотека, подразумевающая возможность возникновения или не возникновения ипотеки, в зависимости от соглашения сторон. Стороны имеют право заблаговременно предусмотреть возникновение ипотеки в силу закона. Как уже отмечалось выше, в случае договора ренты, имеет место императивная законная ипотека.

Согласно договору ренты, одна сторона — получатель ренты, передает второй стороне — плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик, в свою очередь, обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы или иной форме статья ГК РФ.

В данном случае выплата ренты плательщиком обеспечена правом залога на имущество, возникающее у получателя. Стоит отметить, что данное право возникает у получателя ренты помимо его воли и не подлежит изменению по воле сторон.

Удивительно, но факт! При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.

Договор ренты недвижимого имущества в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Однако прямого указания на необходимость регистрации договора ренты в качестве обременения нет.

Удивительно, но факт! Прежде всего- это залог.

Иным случаем возникновения ипотеки являются продажа товаров в кредит. Суть продажи товара в кредит заключается в оплате товара по истечению определенного времени после передачи товара покупателю. При заключении данного договора, товар находится в залоге у продавца и служит гарантом для обеспечения обязательств по договору. Данная норма также распространяется на все объекты недвижимого имущества, которые могут выступать предметом купли - продажи. В данном случае, информация об объектах недвижимости, находящаяся в залоге, является закрытой.

В соответствии с законом о регистрации, содержание правоустанавливающих документов являются открытыми для определенного круга лиц. Следовательно, заинтересованное лицо лишается возможности установить обременение определенного объекта недвижимого имущества залогом.

Таким образом, ипотека в силу закона может нести отрицательные последствия, обусловленные негласностью [9; с. Ипотека объектов недвижимого имущества, которое куплено посредством оформления кредита или иного целевого займа, возникает согласно Закону об ипотеке и не требует каких — либо дополнительных соглашений.

Закон регламентирует установление залога того объекта недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство.



Читайте также:

  • Гк рф статья 243