Главная | Оценка стоимости права аренды на землю

Оценка стоимости права аренды на землю


Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

В оценке стоимости земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов. Конечно, наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода, применяемые для оценки земли , например, метод анализа предложений или метод сделок.

Эти методы основаны на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке, чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод прекрасно работает, если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичных рыночных предложений к продаже прав аренды.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

Но, при сравнении многопараметрических объектов, каким является наш объект - право аренды земельного участка, аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка, участки будут отличаться по площади, срокам аренды, величине арендных платежей, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т. Эти отличия нужно учитывать, вводя соответствующие корректировки, учитывающие эти различия. Введение обоснованных корректировок является наиболее трудоемкой работой в оценке стоимости земли.

Удивительно, но факт! Капитализации Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды. Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Зачем нужно проводить оценку

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц: Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях: Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы.

В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований. Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.

Удивительно, но факт! Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем.

Стоимость права аренды определяется капитализацией земельной ренты за 47 лет. После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени капитализированной стоимостью фактической арендной платы.

При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них. Таким образом, применение метода капитализации состоит в: Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка; Вычислении коэффициента капитализации; Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Метод остатка Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Метод распределения схож с методом выделения, но при нем не производится оценка стоимости построек и сравнительный анализ с другими аналогичными объектами недвижимости.

Удивительно, но факт! Что такое право аренды земельного участка?

Метод сравнения продаж используется в случае развитого рынка конкурентоспособных предложений по аренде в месте расположения объекта оценки. Метод основан на сравнении стоимости аренды аналогичных видов недвижимого имущества. Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться.

Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.

Удивительно, но факт! Клиент может сформировать дополнительные требования к отчету, а также проследить за всеми этапами проверки на основании изложенных в отчете данных.

Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной.

Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке.

Зачем это нужно?

Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Метод не позволяет получить точную информацию. Потому самостоятельно его не используют. Обычно он применяется для проведения оценки информации, которая была выявлена при помощи более точных способов.

Капитализация Чтобы его можно было применить на практике, должна присутствовать возможность получения переговорного заработка с правом аренды в одинаковом размере.

Что это такое

Капитализация может применить и в случае увеличения объема дохода. Однако он должен быть стабильным. Когда выполняется расчет, используют следующую формулу: Первый показатель представляет собой валовый доход, из которого предварительно вычли операционные расходы.

Удивительно, но факт! Информация документируется и представляется в виде отчета.

Коэффициент капитализации вычисляется при помощи ряда способов. Их суть состоит в выражении нормы прибыльности объекта недвижимости.

Удивительно, но факт! Согласно законодательству размер госпошлины определяется на основе очереди и государственной кадастровой стоимости недвижимости.

Определяя значение показателя, эксперты должны учесть величину премии за риск.



Читайте также:

  • Условия по соц. ипотеке
  • Надзор за возбуждением уголовного дела
  • Медкомиссия после лишения прав